Investment

日本株をメインとして外国債権・投資信託など、様々な投資についてのしがない戯言と日々のメモ書き。

◆ J-REIT

 今週からJ-REITを買い始めているので、その投資基準を記しておこうと思う。

 1.利回り重視
 REITなんてインカムゲインを求めるもんなんだから、利回りの悪い銘柄を持つつもりは無い。現状では年5%程度を一つの基準とする。

 2.銘柄分散
 あまり一つの銘柄だけに注力するつもりはない。
 増資発表時にREITは値下がるわけだが、いちいちそんなリスクを気にしなくても良いよう、不動産市場そのものの動きによって資産が上下するよう出来る限りの銘柄分散を行う。

 3.決算時期の分散
 どうせなら、毎月分配金を受け取れる方がいいなぁと思ったこともあり、決算時期が異なる銘柄を保有したい。余り優先度は高くないけどね。

 4.デベロッパーは基本的に無視。
 有名なデベロッパーが背後についている銘柄は安心ではあるが、どうも利回りが低くすでにかなり高い。
 1の利回り重視と被るかもしれないが、デベロッパーの有名度合いについては気にせず投資したいと思う。その辺りのリスクは、銘柄分散を行うことで十分にカバーできると考えている。

 5.長期で持つ
 インカムを求めるのに、短期売買していては意味がない。かなり長期で持つ予定。

 こんな感じ。

 現在、7銘柄で時価で470万円分保有中。トータルの予想配当利回りは4.7%程度。

 さっき真面目に配当利回り計算したのは良いけど、思ったより配当利回りが低くなってしまっていた。
 これは、買う前の調査が甘かったということがあり利回りの低い銘柄を一つ購入してしまった為。来週それを売却して6%前後の銘柄に乗り換える予定。

 向こう2週間を目処に、さらに数百万ほど追加して放置する予定なので、そのときに最終のポートフォリオを書きたいと思う。
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◆ LPT、何処まで行く・・

 S&P/ASX200 Property 指数が上がり続けている。

 1年チャート

 今週、高値を超えてから一昨日、昨日と1%程ずつ値上がりして、はや2,226.0。

 これだけ上がっているにも関わらず、LPTの配当利回りは6%以上はあるようで、豪国債利回り+1%〜ほどは守っている。賃貸収入増→LPT配当増→LPT値上がりと正しく回っているようだ。

 豪州不動産投信ポートフォリオも同様に上昇を続けているのだが、まぁいつまでこれを持ち続ければ良いのか。それが問題だ。
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◆ 豪州不動産投信ポートフォリオの分配金

 新光証券の豪州不動産投信ポートフォリオについて。

 7月上旬から、分配金がさらに上がることになった。

 設定時 2004/10〜 0.04AUD で、2005/07〜 0.044AUD に上昇したわけだが、これが2006/07〜 0.048AUDになるらしい。

 こちらのS&P/ASX200 Prop.Truの2年チャートを見れば分かるように、右肩上がり。

 だいたい、2004/04と比較して+40%程度。元本も分配金も順調に上げてくれているので本当に安心できる商品だなぁ。
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◆ 遅すぎる運用報告書

 豪州不動産投信ポートフォリオの、第1期運用報告書が送られてきた。

 決算日は2005年の1月31日だそうだが・・・遅いだろ。外国投信だから、日本語に翻訳する手間がかかるのはわかるけど、さすがに8ヶ月もかかると世の中だいぶ変わっている。

 組み入れ銘柄の価値も、変わっているだろうしね。

 豪州不動産投信ポートフォリオの時価は、12.01豪ドル。最近ようやく12豪ドルのあたりで落ち着いてきたかな。

 S&P/ASX 200 Property Trustの2年チャート見ると、高値圏でもみ合っている様子。
 年間5%程度の配当をもらっている事を思えば、まぁ大きく下がらなければそれだけで文句ないんだけどね。
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◆ S&P/ASX 200 Prop.Tru

 豪州不動産投信ポートフォリオの参考指標である S&P/ASX 200 Property Trustが順調だ。

 ようやく今年1月につけた高値に迫るまでに戻ってきた。

 豪州不動産投信ポートフォリオそのものの価格は、ここ最近は11.9 AU$ ぐらいだな。
 昨年4月の設定以来、0.548AU$の配当が出ているので、昨年4月からのパフォーマンスは約+25%。

 とはいえ、世界的な不動産バブルである可能性があるので、永遠に上がり続けると思ってはいけないはず。情報には敏感になっておかなきゃなぁ。
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◆ 豪州不動産投信ポートフォリオの分配金

 新光証券の豪州不動産投信ポートフォリオについて。

 毎月の分配金の額が、今月の7/11振り込み分から 0.044 AU$に増えた!

 昨年来ずっと、0.04 AU$ だったから1割増です。

 けど、まぁこれは妥当な感じだなぁというのが正直な感想。

 0.04AU$の配当だと、昨年4月の設定時は 10.00AU$ スタートだったから、0.04 × 12ヶ月 = 0.48 AU$ の年間配当だから、0.48/10.00 = 4.8% の配当利回り。

 実際の所は、現在の基準価格は値上がって11.6AU$ ぐらいだから、配当利回りはわずか0.48/11.6=4.13% にしかならない。

 色々と調べると、豪州の不動産投信は価格が値上がったとはいえまだ6%以上の配当利回りがある所が多く、それを考えれば 4.13% という利回りは低すぎる。

 0.044AU$配当になっても、まだ利回り4.55%。まだ若干上がってもええかもね。
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◆ 3ヶ月ぶりに不動産投信

 この前LPTの話を書いてから約3ヶ月ほど経とうとしている。
 新光証券で扱ってる豪州不動産ポートフォリオは当然ながらまだ保有中。

 ここ3ヶ月で、円−オーストラリアドルのレートはほとんど動かず82円前後なので為替の損益はほぼありません。

 けど、S&P/ASX 200 Prop.をみればわかるように、不動産がらみの資産価値は今年の1〜2月をピークに5月までずっと下がり続けてて、ひょっとして含み損に転ずるかも?と、かなり不安でした。
 それが、最近ようやく下落基調が収まり上昇に転じつつあるように見えます。まだ安心はできないけどね。

 以前のblogでも書いたように、今現在、オーストラリアの不動産投信しか持っていないというのは投資地域分散の観点からは全然だめだと思ってる。

 かといって、日本の不動産投信は利率が低いので話にならない。何で不動産投資で、わずか3%とか4%しか配当が付かないのだ!!

 というわけで、最近興味を持っているのが東欧の不動産投信だったりします。結構流行っているらしい。

 配当利回り約8%と併せて、元本の上昇が年間10〜20%は期待できるというふれこみなんだが、少しは買ってみてもよいかなぁと色々と検討中。

 東欧はこれまでのロシアの社会主義から、ユーロ経済圏に入ったばかりの国が多く経済の順調な発展が見込まれると読みます。まだまだ所得水準の低い所も多いから発展の余地は大きいだろうし。

 当然ながら日本では買えないので香港から買うつもりなんだけど、今ひとつ手続きが難しいのよねぇ・・・

 また進展があれば書きます。
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◆ LPT

 久々に、オーストラリアの不動産投信(LPT:Listed Property Trust)の話でもしてみよう。

 現在、保有中の豪州不動産投信ポートフォリオだけど、1月2月の時より若干下げて、3月8日の基準価格は968.64円。今の豪ドルの為替レートは1AUD=82.8JPYだから、豪ドル換算で968.64/82.8=11.698$。
 1月、1月と12$の近辺をうろついていた事を思えば、若干下落してます。

 基準価格のグラフでもあればいいんだろうけど、残念ながらそんなもの無いので代わりに、S&P/ASX 200 Prop.を見ると結構近い動きをしていると思う。不動産がらみのIndexです。
 2年チャートを見ると、ものすごく上がりまくっていることがよくわかる。先月、今月が久々の値下がりって感じがする。

 どうも、ニュースを見てるといくつか気になる点がちらほらと見られるようになってきました。

 まず、オーストラリアの不動産価格の上昇が収まりつつあること。まぁこれは素直にLPTに効いてくるのは当然。アメリカとか他の国はまだまだ不動産バブル継続中なのに、オーストラリアだけ調子が悪いようだ。

 また、アメリカが昨年から政策金利を上げ始めたことで、経常・貿易赤字国であるオーストラリアは外国から資金を集めるために、アメリカよりもさらに高い金利をつける必要があり、RBA(いわゆる、オーストラリアの中央銀行)が政策金利を上げ始めたことが関係あるんじゃないかと考えています。先週、確か5.25%→5.5%に利上げしたはず。

 あんまり不動産投信に詳しくないので自信ないんだけど、債券と同じで政策金利上昇と共に利回りを向上させるために価格は下落すると考えていいんだろうか。
 金利上げると、住宅ローン組んで住宅買う人が減るから、住宅価格が下落に転じる可能性が考えられるので、それによって不動産投信の価格も下落するってことかも。

 いずれにせよ、あまり金利上昇は良くなさそうだ。まだまだ注意深く見守っていくつもり。

 けど、一方で世界の不動産投信に投資するような商品が日本ではバカ売れしているようだから、その金が流れ込んで言うほど下落しない可能性もある。米国債のように。
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